Kaum neigt sich das Jahr dem Ende zu, flattern die ersten Steuererklärungen ins Haus. Die alljährliche Qual der Fragen macht sich breit. Vor allem die Liegenschaftsunterhaltskosten bereiten immer wieder Schwierigkeiten.
Alle werterhaltenden Aufwendungen sind abzugsfähig. Werterhaltend im Sinne des Steuergesetzes heisst, dass eine Liegenschaft nach Vornahme der Investition in Ihrer Gestaltung und Zweckbestimmung unverändert bleibt. Abzugsfähige Unterhaltsaufwendungen weisen die Eigenschaft auf, dass sie nach gewissen Zeitabständen erneut zu tätigen sind.
Einige Beispiele:
– Malerarbeiten
– Reparaturen von Dächern, Türen, Treppen usw.
– Gleichwertiger Ersatz von Fenstern, Geschirrspüler usw.
– Versicherungen gegen Sachschaden und Haftpflicht
– Einlagen in den Erneuerungsfonds
– Kosten der Verwaltung durch Dritte (ohne jegliche Verbrauchskosten)
– Gartenunterhaltsarbeiten
Wertvermehrende Aufwendungen hingegen sind nicht abzugsfähig. Dabei handelt es sich um Aufwendungen, welche die Liegenschaft dauernd in einen besseren Zustand bzw. in den Standard einer besser ausgestatteten, wertvolleren Liegenschaft versetzen. Diese Kosten können jedoch beim Verkauf der Liegenschaft bei einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten geltend gemacht werden.
Einige Beispiele:
– Neueinbauten von Wintergarten, Pool usw.
– Herausbrechen sowie Einbau von Wänden
– Grundeigentümerbeiträge wie Kanalisationsanschlussgebühren
– Handänderungsgebühren, Maklerprovisionen usw.
– Erstmalige Anschaffungen von Überwachungskameras, Waschmaschine usw.
Gewisse Aufwendungen weisen werterhaltende und wertvermehrende Kriterien auf. Diese Kosten müssen auseinandergenommen werden. Sollte dies nicht möglich sein, ist der Abgrenzungskatalog des Zürcher Steuerbuchs eine grosse Hilfe.
Bei vermieteten Liegenschaften können die Einlagen in den Erneuerungsfonds sowie die Versicherungsbeiträge ebenfalls in Abzug gebracht werden. Zudem können die Kosten für die Vermietung, Ausgaben für Reinigung, Beleuchtung und Heizung von Vorräumen usw. geltend gemacht werden. Die Verbrauchskosten sowie die Grundgebühren für Wasser, Abwasser, Entwässerung, Strom können nur abgezogen werden, wenn diese nicht auf den Mieter überwälzt werden.
Eigenleistungen stellen keine Liegenschaftsunterhaltskosten dar und können somit nicht in Abzug gebracht werden.
Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, stellen abzugsfähige Aufwendungen dar (Kosten abzüglich Subventionen). Jedoch sind nur diejenigen Investitionen abzugsfähig, welche bei bestehenden Gebäuden vorgenommen werden.
Winterthur, 16.11.2018