Die Besteuerung des Eigenmietwerts wird frühestens 2028 entfallen. Die Übergangszeit dient dazu, dass die Kantone allenfalls neue Objektsteuern auf Zweitwohnungen einführen können, um Mindereinnahmen – insbesondere in Tourismusregionen – auszugleichen.

• Der Eigenmietwert auf selbstgenutzten Erst- und Zweitimmobilien entfällt.
• In der Folge dürfen Unterhaltskosten auf selbstgenutzten Liegenschaften nicht mehr abgezogen werden – weder auf Bundes- noch auf Kantonsebene. Unterhaltskosten auf vermieteten Liegenschaften bleiben weiterhin abzugsfähig.
• Beim Bund kann man die Kosten für Denkmalpflege weiterhin geltend machen, die Kosten für Energiesparmassnahmen und Rückbau nicht mehr. Die Kantone können diese Abzüge weiterhin zulassen, die konkreten Regelungen sind noch offen.

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt im Regelfall auch die Möglichkeit, private Schuldzinsen vom Einkommen abzuziehen. Es bestehen jedoch folgende Ausnahmen:
 
1. Grundsatz
Sämtliche Schuldzinsen können nur noch im Verhältnis allfällig vermieteter Objekte zum Gesamtvermögen abgezogen werden (sogenannte quotal-restriktive Methode).

 
2. Befristeter Abzug für Ersterwerber
Wer erstmals selbstgenutztes Wohneigentum kauft, kann im ersten Jahr Schuldzinsen bis zu CHF 10’000 (Ehepaare) bzw. CHF 5’000 (Einzelpersonen) abziehen. Dieser Betrag verringert sich danach jährlich um 10 % und entfällt nach zehn Jahren vollständig.

 
3. Geschäftsvermögen
Schuldzinsen im Zusammenhang mit Liegenschaften im Geschäftsvermögen bleiben wie bisher steuerlich absetzbar. Dasselbe gilt für Unterhaltskosten.

Sanierungen vorziehen: Wer grössere Renovationen plant, sollte diese möglichst noch während der Übergangsfrist umsetzen, um bestehende steuerliche Vorteile zu nutzen.
 

Hypothekenstrategie prüfen: Eine übermässige Amortisation ist meist nicht sinnvoll. Eine ausgewogene Belehnungsquote und gegebenenfalls Investitionen in andere Anlageformen können vorteilhafter sein.
 

Rechtsform überdenken: In einzelnen Fällen kann eine Übertragung der Liegenschaft auf eine Kapitalgesellschaft interessant sein – meist jedoch nur mit beträchtlichen Zusatzkosten.
 

Frühzeitige Steuerplanung: Da die kantonalen Regelungen stark variieren, empfiehlt sich eine individuelle Analyse, sobald die entsprechenden Regelungen im Detail vorliegen.

Im Kanton Zürich war aufgrund von Gerichtsurteilen geplant, den Eigenmietwert ab dem Jahr 2026 um rund 10 % zu erhöhen und die Vermögenssteuerwerte im Schnitt um 48 % anzuheben. Angesichts des Volksentscheids zur Abschaffung des Eigenmietwerts wird der Kanton Zürich auf die beschlossene Erhöhung der Eigenmietwerte verzichten. Während der Übergangsfrist soll Wohneigentum bis und mit Baujahr 2025 weiterhin nach den heutigen Eigenmietwerten besteuert werden. Für Neubauten ab 2026 soll der Eigenmietwert nach der neuen Weisung 2026 berechnet werden. Zum Ausgleich ist ein angemessener Abzug vorgesehen.

Die höheren Vermögenssteuerwerte bleiben allerdings bestehen – es sei denn, das Bundesgericht gibt einer Beschwerde des Hauseigentümerverbands statt.

Die Reform bringt tiefgreifende Veränderungen für Wohneigentümer. Es empfiehlt sich, die Zeit bis zum Inkrafttreten der neuen Regelungen (frühestens ab 2028) zu nutzen, um Renovationen oder energetische Massnahmen umzusetzen. Gleichzeitig ist die Finanzierung der Liegenschaften zu überdenken.

Gerne stehen unsere Spezialisten für Fragen zur Verfügung.

Winterthur, 8. Dezember 2025